1/6開催｜借地老朽アパートが高値売却できた理由

借地で老朽化したアパートが抱えていた複合的な課題

東京都内に所在する借地アパートは、老朽化と高い空室率、さらに借地契約条件が曖昧であることが重なり、通常の流通市場では評価が下がっていました。地主が寺院という特殊な所有関係もあり、底地人（地主）と借地人（借地権者）との調整が必要な案件で、買い手がつきにくい「訳あり不動産」の典型例です。

この物件は具体的に、建物の老朽化に伴う修繕費負担の問題、土地の借地権条件が明文化されていない点、また立地的に単身や一般の賃借需要が薄いエリアに位置していたため、従来の賃貸戦略では空室を埋められないという現実がありました。こうした複合的な問題により、収益化が難しい状態が続いていました。

問題の構成要素と影響

本案件では複数の要因が絡み合っており、それぞれが流動性と評価に影響を与えていました。借地契約の曖昧さは売買や融資評価に直接影響し、老朽化は修繕コストの増大を招き、空室率の高さは収益予測を不安定にしました。

以下は本件で顕在化していた主要な問題点です。これらは一つでも放置すると投資回収を阻害する要素となります。

• 借地契約の未整備：契約条件が明文化されておらず、契約更新・譲渡に関する取り決めが不明瞭。
• 底地人が寺院である特殊性：宗教法人としての所有や運用方針の違いがあり、交渉が慎重を要した。
• 建物の老朽化：修繕・更新の必要がある一方で、投資回収が見込みにくい。
• 賃貸需要の弱さ：エリア特性により一般的な賃借層の需要が薄かった。

SAが実施した交渉と入居戦略の再設計

株式会社SA（本社：東京都千代田区、代表取締役・不動産鑑定士：酒井康博）は、本案件に関して地主である寺院との丁寧な交渉を重ね、借地条件を明確化することで再出発の基盤を築きました。契約条項を整理し、契約更新や譲渡時の取り扱いを明文化することにより、将来の買い手や金融機関にとっての不確実性を低減しました。

一方で、単純に賃料を上げる従来の戦略では空室は埋まらないため、SAは入居ターゲットを見直しました。地域の社会課題や社会的インパクトを踏まえ、NPO法人や地域団体などを対象にした入居提案を行い、通常のマスマーケットでは埋まりにくい居室の埋め方を模索しました。

交渉のポイントと契約整理の内容

交渉では、底地人（寺院）の意向を尊重しつつ、借地人の再生可能性を高めるための具体的条項を整理しました。借地条件の明確化により、譲渡や担保設定の可能性が高まり、資産価値の可視化が可能になりました。

主な契約整理項目

借地期間の確認と更新手続きの明文化

譲渡時の手続きと承諾要件の整理

地主（寺院）との情報共有ルールの設定

これらの整理により、将来的な売却や金融機関からの評価が安定する土台ができあがりました。

入居確保の具体策と市場性の再構築

SAは入居者募集の軸を再構築し、NPO法人や地域団体を中心に積極的に営業活動を行いました。入居者としての社会的価値を示すことで、家賃負担と社会用途の両立を図り、空室解消と安定的な収益の確保を目指しました。

具体的には、NPOや地域団体に対する賃貸条件の提示、利用目的に応じた物件調整、入居後の管理支援までをパッケージ化して提案しました。これにより、従来のマーケットでは見えなかった需要を掘り起こし、稼働率を改善しました。

入居者ターゲティングと提案内容

入居確保の際、SAは以下の要素を重視して提案を行いました。社会的用途を前面に出すことで、物件の収益性と地域貢献を両立させる形をとっています。

1. 入居者の事業継続性と資金計画の確認
2. 地域団体やNPOの活動内容に合わせた専用スペースの調整
3. 長期的な賃料安定性を示す契約設計

これらの施策により、物件は安定した賃料収入を提示できるようになり、最終的には市場における評価が向上しました。

セミナー開催情報、登壇者の経歴と本件の評価

本件の詳しい経緯や評価、実際の交渉手法については、株式会社SAが報道関係者・メディア向けに開催するセミナーで解説されます。セミナーは2026年1月6日18:00より、SA本社にて行われる予定です。開催の目的は取材・情報提供であり、関係者向けの内容に特化しています。

セミナーの主催は株式会社SAで、会場は東京都千代田区紀尾井町3-12 紀尾井町本社ビル6Fです。事前の問い合わせはSAの問い合わせフォーム（https://sakk.jp/contact/）が案内されています。

開催概要と対象

開催概要は次の通りです。日時・主催・場所・講師の情報を明記しています。なお、対象は報道関係者・メディア向けの取材・情報提供目的です。

登壇者は株式会社SA代表で不動産鑑定士の酒井康博氏と、アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社代表の田中秀和氏です。両名とも鑑定や訳あり不動産に関する豊富な実績を持ち、本件の評価と手法について解説します。

登壇者プロフィール（概要）

酒井康博（さかい・やすひろ）：SAグループ代表。不動産鑑定士であり雇用クリーンプランナー。共有持分・底地・再建築不可など訳あり不動産に特化した買取事業で年間1万件以上の相談に対応していることが紹介されています。公式情報はSAのサイト（https://sakk.jp/）に掲載されています。

田中秀和（たなか・ひでかず）：アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社 代表。不動産鑑定士で、1,000件超の鑑定実績を持ち、相続・売買・賃料評価まで幅広く対応する専門家として紹介されています。詳細は（https://sakk.jp/adex/）にて確認できます。

再生の成果、売却に至る決め手と要点の整理

結果として、本件では借地条件の明確化と入居確保により「安定した収益構造」を提示できるようになり、これが高値売却を実現する決め手となりました。社会的用途を担う入居者を確保したことは、単なる短期的な稼働改善に留まらず、長期的な収益予測の安定化につながりました。

売却の評価ポイントは、曖昧だった借地契約の整理、稼働率の改善、そして将来の収益性が示せる契約形態の提示にあります。これらが揃うことで、買主や金融機関が求めるリスク低減が実現され、市場価格が押し上げられました。

上表は本記事で扱った内容を整理したもので、案件の課題から実施した施策、最終的な成果までを簡潔に示しています。本件は、訳あり物件であっても条件整理と需要の再定義を行うことで資産価値を回復させ得る事例であり、報道関係者向けの解説が行われるセミナーにてより詳細な手法が示される予定です。なお、本件に関する問い合わせや取材申し込みは、株式会社SAの問い合わせフォーム（https://sakk.jp/contact/）を通じて受け付けられます。